Как Украина оказалась без доступного социального жилья и пути его восстановления: итоги исследования
В Украине наблюдается системный кризис в области пространственного планирования, что привело к острому дефициту социального жилья.
В материале ниже изложены подробности о ситуации с социальным жильем в различных громадах, выявленных проблемах и предложениях по их решению.
Согласно результатам масштабного опроса органов местного самоуправления (ОМС), проведенного Институтом Жилья и комитетом Верховной Рады, стало известно, что в стране существует необходимость в социальном жилье.
Исследование было представлено на сессии «Децентрализация жилищной политики: интеграция социального жилья в городские планы» в рамках Первой ежегодной жилищной конференции, состоявшейся с 3 по 5 ноября 2026 года.
Социальное жилье в Украине условно делится на три категории:
- квартиры;
- комнаты в общежитиях;
- отдельные дома.
Опрос охватил 1006 громадах, включая сельские, поселковые и городские, и проводился в октябре 2026 года. Все данные отражают ситуацию на 1 октября 2026 года.
В результате опроса выяснилось, что все 1006 громадах в сумме располагают лишь 1922 единицами социального жилья (квартир, комнат в общежитиях или отдельных домов).
По данным исследования, у каждой пятой громады есть доступ к социальному жилью, в то время как 94,6% громад заявили, что на землях коммунальной собственности социальное жилье не планировалось.
Интеграция соцжилья в пространственное планирование громад (инфографика: facebook.com/Housing Institute)
Одной из основных проблем, выявленных исследователями, является недостаток актуальной градостроительной документации.
Лишь 8 громад разработали и утвердили комплексные планы пространственного развития. 51,5% громад ещё не приняли решения о разработке таких планов, а 40,1% ищут финансирование.
Также наблюдается практически полное отсутствие инструментов для гарантии появления социального жилья в новых застройках:
- только 0,9% громад (9 громад) в своих документах требуют от застройщиков выделять площади под социальное жилье;
- лишь 5 громад системно включают социальное жилье в планы территорий для новой застройки;
- около 80% громад много лет предоставляют земли под коммерческую застройку, не обеспечивая при этом социальное жилье.
Социальное жилье в градостроительной документации громад (инфографика: facebook.com/Housing Institute)
При этом 29,4% громад планируют внедрить инклюзивное зонирование, требующее от застройщиков выделять долю площадей под социальное жилье, что свидетельствует о реальном запросе на такой инструмент.
Исследование также осветило причины нехватки социального жилья в Украине:
Первая причина — состояние самих громад. В тыловых громадах наблюдается институциональная пассивность, что препятствует формированию жилищного фонда. На временно оккупированных территориях громады не имеют доступа к имуществу и документам, а в зонах боевых действий жилищный фонд сильно пострадал.
Вторая причина — пробелы в законодательстве. Действующее законодательство не содержит понятий «градостроительная квота» и «инклюзивное зонирование», что затрудняет громадам требовать социальное жилье от застройщиков.
Третья причина — нехватка средств и специалистов. Отсутствие государственной субвенции на разработку планов и недостаток профессионалов в ОМС усугубляют ситуацию.
Глава комитета ВРУ по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк отметила, что сложившаяся ситуация должна быть уроком при разработке новой жилищной политики.
Среди предложений по улучшению ситуации с социальным жильем выделяют:
- интеграцию социального жилья в градостроительную документацию;
- закрепление принципа «социального микса»;
- внедрение механизмов кросс-субсидирования;
- создание предохранителей против пространственной сегрегации.
Директор Института Жилья Алина Москаленко добавила, что принятие закона «О социальном жилье» в 2027 году не обеспечит создание новых жилых единиц без реальных изменений в практике.
Авторы исследования также предложили закрепить инклюзивное зонирование в законодательстве, модернизировать классификатор видов целевого назначения земельных участков и ограничить коммерческие функции в социальных проектах.
В заключение они призвали поддержать громады финансами и кадрами для разработки градостроительной документации и повышения квалификации специалистов.
Напомним, что в Украине разрабатывается закон о социальном жилье в рамках выполнения международной программы Ukraine Facility.
Вам также может понравиться
