Как действовать, если собственник жилья требует немедленно освободить квартиру: рекомендации юриста
Адвокат разъяснила законные основания для требований собственника жилья
Собственник арендованной квартиры не вправе требовать немедленного выезда жильца лишь из-за изменения своего решения о сдаче жилья. Обязанность арендатора освободить квартиру досрочно зависит от условий заключенного договора и оснований, предусмотренных законодательством.
Такое мнение высказала адвокат и партнер Адвокатского объединения «AXIOS PARTNERS» Алена Радева.
Когда собственник может требовать выезд
Простое желание владельца вернуть себе квартиру не аннулирует аренду автоматически. Согласно статье 629 Гражданского кодекса Украины, договор является обязательным для выполнения всеми сторонами.
По статье 810 ГК Украины, аренда жилья предполагает передачу его для проживания на определенный срок и за определенную плату. Таким образом, право собственности не дает арендодателю права в любой момент расторгнуть договор по своему усмотрению.
Срок аренды устанавливается в контракте. Если срок не прописан, по статье 821 ГК Украины договор считается действительным на пять лет, если другое не указано в законе.
Закон также определяет ситуации, когда собственник может требовать расторжения договора. Например, статья 825 ГК Украины позволяет обратиться в суд, если арендатор не исполняет финансовые обязательства в течение шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Для краткосрочной аренды основанием для расторжения может послужить неуплата более двух раз. Также причиной может стать порча или разрушение имущества арендатора или лицами, за которых он отвечает.
Кроме того, закон допускает расторжение договора на аренду части жилого помещения, если жилье необходимо собственнику или членам его семьи. В таком случае наймодатель обязан уведомить арендатора не менее чем за два месяца.
Радева акцентирует внимание на том, что если владелец заявил о намерении вернуться в квартиру, необходимо уточнить, относится ли это требование к конкретной ситуации и соблюден ли законный порядок. Требование выехать немедленно не прекращает аренду автоматически.
Нужно ли уезжать при продаже квартиры
Продажа квартиры не подразумевает автоматического прекращения договора аренды.
Согласно статье 814 ГК Украины, при изменении собственника жилья права и обязанности наймодателя переходят к новому владельцу. Это означает, что покупатель становится новым участником договора в рамках прав и обязанностей арендодателя.
Соответственно, требование освободить квартиру только из-за ее продажи не обязывает арендатора немедленно покидать жилье. Для досрочного расторжения договора необходимы соответствующие правовые основания.
Что делать, если владелец требует освободить квартиру
Если владелец настаивает на досрочном выезде, адвокат рекомендует сначала попросить его предоставить письменное объяснение причины такого требования.
Следует проверить условия договора: какой срок аренды указан, есть ли в нем условия досрочного расторжения и как именно стороны должны уведомлять друг друга о таких изменениях.
Важно также сохранять подтверждения оплаты аренды и коммунальных услуг, переписку и другие доказательства соглашений. Эти материалы могут быть полезны в случае спора.
Если арендатор и арендодатель договорились о досрочном прекращении аренды, такое соглашение следует зафиксировать в письменном виде. В этом документе целесообразно указать дату выезда, порядок возврата ключей и окончательные расчеты, включая условия возврата залога.
При отсутствии письменного договора ситуацию следует оценивать отдельно. Статья 811 ГК требует, чтобы договор аренды жилья заключался в письменной форме. Однако для выяснения фактических договоренностей могут быть полезны банковские переводы, расписки и другая переписка.
Что делать, если владелец сменил замки или забирает вещи
Если владелец самостоятельно сменил замки, мешает доступу к жилью или пытается изъять вещи арендатора, в зависимости от ситуации можно обратиться в полицию и рассмотреть возможность судебной защиты своих прав.
Хотя владелец вправе распоряжаться своей квартирой, это не освобождает его от обязательств по договору. Поэтому требование о досрочном освобождении жилья должно оцениваться в контексте конкретных обстоятельств, условий договора и норм законодательства.
Также сообщалось, что за сдачу жилья в аренду без официального договора владельцу могут быть начислены 18% НДФЛ и 5% военного сбора, а также предусмотрены штрафы за неуплату налогов. В свою очередь, арендатор без договора рискует столкнуться с резким увеличением платы или выселением, а владельцу будет сложнее взыскать долги через суд.
Кроме того, владельцу квартиры запрещается входить в арендуемое жилье без согласия арендатора, даже если у него есть ключи. Исключение составляют экстренные ситуации, такие как пожар или утечка газа. Чтобы избежать конфликтов, порядок плановых визитов следует заранее согласовать в договоре аренды.
Вам также может понравиться
